在贷款市场报价利率（LPR）新机制出台不久，备受市场关注的房贷利率相关事项在8月25日有了定音。当日，人民银行发布公告，宣布自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
值得关注的是，在“换锚”LPR后，房贷利率设定了下限：以8月20日发布的LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%；二套房贷利率增加60个基点，不得低于5.45%。这样一来，在诸如上海等地存在的九五折、九折等房贷优惠或将一去不复返。除了持续向“房住不炒”的原则看齐外，此次新政也明确了“因城施策”的方针，并提出可“一年一调整”的灵活定价模式。
“此次房贷利率和之前相比并没有下降，甚至还有一些微幅上升，表明中央对于房地产市场稳定的态度。房地产市场长效机制是诸多政策的一个组合体，目前以LPR为基础的房贷利率政策只是其中一个小的组成部分，地方城市主体在利率方面有了更多的选择空间。”兴业银行首席经济学家鲁政委表示。
对购房者影响不大
“大概都是跟我说要赶紧下手，再等有可能利率要上升了。”8月26日一早，有购房意向的小王就收到了多家中介的信息。在近年来政策密集发布且影响显著的背景下，楼市新政往往被中介用来撩拨购房者的敏感神经。那么，面对此次房贷利率新政，购房者们需要担心吗？
人民银行相关负责人表示，个人住房贷款定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
“从短期的实际利率水平来看，仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示，若10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，从理论上来讲，最优质的新发放房贷客户的购房成本将有所上升。
不过，根据融360大数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据，首套房贷执行九折乃至九五折的城市已经非常少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%;35个城市的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。
二套房方面，7月份也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市低于5.45%，35个城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，近几个月来，无论是首套房还是二套房，35个城市的平均利率都呈微弱上行趋势。
中国银行国际金融研究所研究员范若滢认为，短期来看，本次房贷利率调整对市场的影响不大，有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性，维护房地产市场的平稳健康运行。“一方面，本次房贷利率的调整，针对的是新发放的贷款，并未影响存量贷款；另一方面，调整后的房贷利率与之前模式下的房贷利率基本相当。”
值得一提的是，人民银行明确，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。业内人士表示，这样的灵活方式，或将在长期内减少借款人的综合利息支出。
拧紧房贷利率下行阀门
人民银行副行长刘国强近日在国务院政策例行吹风会上表示，此次“利率并轨”改革，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。
此次新政在规定了定价基准转换的标准后，还设定了相应的下限标准，让房贷打折成为历史。值得注意的是，这也成为一些不良中介用来影响购房者的说辞。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似政策在实际操作过程中，或倒逼近期部分购房者积极办理贷款。尤其是房地产交易领域中，往往会存在放大政策效应的现象，所以不排除近期部分正在看房的群体或加快交易。近期，要查处相关中介机构虚假宣传的做法，比如通过暗示房贷利率政策调整来怂恿购房者加快签约的行为。购房者应该理性看待这项政策，不能简单以贷款利率将上调或下跌等来判断政策导向。
“后期，如果LPR利率下调，根据规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。值得注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著、普遍性下降。”李万赋表示。
“明确房贷利率下限，体现了货币政策的结构性特征，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。”范若滢表示，一方面，我国民营小微企业融资难融资贵问题依然严峻，未来仍需要切实降低实体经济贷款利率水平;另一方面，高房价导致我国经济杠杆率高企、金融体系脆弱性增加，需要避免房贷利率下降引发资金再次流向楼市。范若滢认为，未来，货币政策既能够通过LPR引导实体经济贷款利率水平下降，也能够有效避免房贷利率下降引起房价进一步高涨，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。
更好契合楼市长效管理机制
“相对于过去的利率，市场化含义不仅仅是报价本身与货币市场利率的联动关系进一步密切，而且与当地房地产调控政策，即与因城施策的关系也比过去更紧密。”鲁政委说。
此次新政要求，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
范若滢表示，今年以来，不同城市房地产调控的差异化日趋明显。从房贷利率来看，上海、深圳等地出现环比下降，杭州、苏州等地则有所上升。未来，不同城市由于经济发展、房地产市场运行状况的不同，房地产政策的差异化将更加明显，相应房贷利率的差异也将更大。
事实上，住房金融政策一直在为更好契合楼市长效机制而努力。“避免把房地产工具化，这个政策的要求不能违背。金融工作要落实这样的定位和要求，就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。”刘国强表示。
在这样的背景下，未来楼市信贷进一步收紧的可能性较大。范若滢认为，房地产金融政策需要“量”“价”综合施策：从“价”的方面，避免房贷利率下行推高房价进一步上涨，挤占制造业等实体领域信贷资源;从“量”的方面，综合商业银行、信托等非银金融机构数据，全口径监测房地产资金流向。当然，在国际国内形势日益复杂的大背景下，稳增长仍是重点之一，需要把握房地产调控的力度和节奏。
责任编辑：张伟
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